房地產(chǎn)稅：如何征收與何時征收

   相關(guān)配套措施問題

   盡管此前上海、重慶推出了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但其方案并沒有對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行任何變動。與之形成對照，從整個房地產(chǎn)稅體系看，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅并不是在現(xiàn)有稅收體系的基礎(chǔ)上推出的新稅種，而是對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計，因此房地產(chǎn)稅的推出，伴隨著現(xiàn)有房地產(chǎn)稅的梳理和歸并、以及合理化調(diào)整的過程。同時由于房地產(chǎn)稅的稅基確定復(fù)雜，需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅征得到、征得公平。

   一是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅的梳理和歸并是推出房地產(chǎn)稅的前提。目前我國房地產(chǎn)稅主要在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收。主要稅費(fèi)包括契稅、增值稅和企業(yè)/個人所得稅。在土地開發(fā)中，地方政府的主要收入來自企業(yè)繳納的土地出讓金(計入地方政府性基金收入)、土地增值稅和企業(yè)所得稅。存量房方面，由于目前房地產(chǎn)稅沒有全面實(shí)施，稅費(fèi)主要集中在交易環(huán)節(jié)。目前交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)主要包括增值稅及附加、契稅和個人所得稅。除此之外，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費(fèi)用，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。

   2003年，國家有關(guān)部門一度提出城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)的改革方案，明確了對不動產(chǎn)征收物業(yè)稅的改革思路，擬將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。但是鑒于物業(yè)稅的開征所牽涉的各方利益難以平衡，因而遲遲未有開征。

新推出的房地產(chǎn)稅需要首先對現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的稅費(fèi)項目進(jìn)行歸并和調(diào)整，以求更合理地反映房地產(chǎn)市場的稅收結(jié)構(gòu)。

   二是與房地產(chǎn)稅征管相關(guān)的“基礎(chǔ)設(shè)施”建設(shè)需要同步推進(jìn)。房地產(chǎn)稅推出同時需要相關(guān)的配套改革和建設(shè)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，目前已經(jīng)開征房地產(chǎn)稅的國家基本都有一套相對完整、專業(yè)的不動產(chǎn)登記，或是配備強(qiáng)大的評估團(tuán)隊。我國推出房地產(chǎn)稅前，也需要做好相關(guān)的“基礎(chǔ)設(shè)施”的建設(shè)。

   首先，房地產(chǎn)稅立法涉及房地產(chǎn)權(quán)屬登記的征信體系建設(shè)問題。必須建立起全國范圍內(nèi)的、全覆蓋的居民（個人、家庭與單位）全面、清晰、準(zhǔn)確、可核查的房屋產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。

   其次，由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別太大，需要統(tǒng)一界定。

   第三，需要完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅提供依據(jù)。迄今為止，中國的稅收主要是針對法人進(jìn)行征收，即便是個人所得稅，也主要是通過單位財務(wù)部門代扣代繳，如果讓稅務(wù)局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅，從起步階段看估計難度較大，如何有效地征收需要制定可行的辦法。

   另外，政策落地后要建立房地產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)構(gòu)，建立納稅申辯制度，納稅人有途徑提出異議和申訴。以上這些工作都需要付出不少的人力成本、時間成本，需要充分做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。

   值得注意的是，在房地產(chǎn)稅推出后，地方政府立法、司法與執(zhí)法層面的理念、水平、能力、手段等方面的因素將是決定房地產(chǎn)稅能否公平、公正地制定和執(zhí)行，以及房地產(chǎn)稅立法目標(biāo)最終能否實(shí)現(xiàn)的重要因素。

推出程序和時間問題

   “立法先行”是房地產(chǎn)稅推出的前提，另外，根據(jù)“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，在房地產(chǎn)稅法出臺后，具體實(shí)施細(xì)則的制訂和實(shí)施時間的選擇將交由地方政府執(zhí)行。

   一是按照“依法治國”、“稅收法定”的指導(dǎo)方針推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。當(dāng)前房地產(chǎn)稅是根據(jù)國務(wù)院的暫行條例來進(jìn)行征收的，擬推出的房地產(chǎn)稅作為一個“新內(nèi)涵”的稅種，其推出需要履行立法程序，而立法需要遵循法律的穩(wěn)定性、連續(xù)性與廢、改、立相結(jié)合的原則，在修改、補(bǔ)充或制定新的房地產(chǎn)稅法時，應(yīng)保持與原有稅法的承續(xù)關(guān)系，即將在原有稅法的基礎(chǔ)上，結(jié)合新的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，修改、補(bǔ)充原有的稅法和制定新的稅法。

   二是按照分城施策、循序漸進(jìn)的原則選擇推出時機(jī)。立法后的實(shí)施由地方政府結(jié)合實(shí)際情況具體實(shí)施，并且全面落地也將有一個循序漸進(jìn)的過程。

   房地產(chǎn)稅推出后對經(jīng)濟(jì)帶來的影響，是地方政府制定實(shí)施細(xì)則和選擇推出時機(jī)的重要考量因素。房地產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，由于稅收的剛性特征，它首先可以通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機(jī)需求，以此減少市場的總需求。一二線城市和三四線城市的房價相差很大，市場的供需矛盾也相差很大。這就要求地方政府在“充分授權(quán)”下，在房地產(chǎn)稅法基本框架下，根據(jù)推出房地產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)胤績r帶來的影響，對土地出讓金收入的影響，以及銀行壞賬及營商環(huán)境的影響，相機(jī)推出。

   反觀當(dāng)前的進(jìn)展，目前房地產(chǎn)稅立法正處在第一步起草階段。環(huán)保稅從向國務(wù)院提交草案至人大常委會表決通過歷經(jīng)兩年以上時間，至正式施行超過三年。參考環(huán)保稅立法程序，房地產(chǎn)稅立法至少還有關(guān)鍵兩步要走，即全國人大（常委）審議和表決通過階段，另外立法完成至正式實(shí)施中間仍有一段銜接期，預(yù)計房地產(chǎn)稅正式實(shí)施還需要一段時間。

   因此，推出房地產(chǎn)稅是加快建立現(xiàn)代財政制度、理順中央和地方財政關(guān)系、優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的重要舉措，在當(dāng)前的環(huán)境下可以說是大勢所趨，同時這一舉措又和廣大人民的利益切身相關(guān)。為此，既要進(jìn)行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，促進(jìn)社會公平，又要做好相關(guān)配套措施，才能切實(shí)落到實(shí)處。

   近年來，在建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的討論中，房地產(chǎn)稅征收一直是廣受關(guān)注的話題，概括來看，爭議主要集中在三個方面：一是合法性的問題，二是必要性問題，三是如何征收的問題。2018年以來，相關(guān)問題陸續(xù)定調(diào)。

   房地產(chǎn)稅作為一個新稅種，如何征收，何時征收，都直接關(guān)系到廣大公眾的切身利益。對于政策制定者來說，一個新稅種的推出或者舊稅種擴(kuò)大范圍，理應(yīng)當(dāng)綜合平衡財政收入和支出的關(guān)系，進(jìn)行宏觀層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，以促進(jìn)社會公平?；谏鲜隹紤]，筆者將對如何征收房地產(chǎn)稅這一問題進(jìn)行探討。